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Bei Jakob Busch, der uns unermüdlich zur Seite stand und ohne den wir ganz schön Probleme mit dem Auf- und Abbau des Materials bekommen hätten.

Bei der Feuerwehr, die uns kostenlos ihren Bus zur Verfügung gestellt hat, ebenso bei Olaf Schulze, bei Markus Arretz, der ebenfalls einen Teil der Kinder kostenlos mit seinem Bus nach Brühl gebracht hat, bei allen Sponsoren und Unterstützern, die uns 8.

Wahrscheinlich habe ich jetzt noch einige Leute vergessen. Falls das so sein sollte: An alle noch einmal im Namen der Kinder der Ortsranderholung An unsere Sponsoren ein herzliches Dankeschön: Quartal Wichtiger Hinweis Die teilnehmenden Kolpingmitglieder sind bei den Programmpunkten der Kolpingsfamilie unfallversichert, die eingesetzten Fahrzeuge von Kolpingmitglieder über die Dienstreisen-Kaskoversicherung.

Nichtmitglieder, die an unseren Programmpunkten teilnehmen, sind nicht unfallversichert. Hierzu müsste, wenn gewünscht, für jeden Programmpunkt eine entsprechende kostenpflichtige Versicherung abgeschlossen werden.

Werdet Mitglied in der Kolpingsfamilie. Sollten Fahrzeuge von Nichtmitgliedern bei Kolping-Programmpunkten eingesetzt werden, so sind diese frühzeitig schriftlich dem Vorstand zu melden.

Der Vorstand muss diese Meldung dann umgehend der Versicherung mitteilen. Martin, mit Püfferkes Ansprechpartnerin: Wir essen nach Karte. Die Resonanz der Vergangenheit bestärkt uns, auch in der Zukunft diese schöne Tradition fortzuführen.

Wir werden das Essen so gestalten, dass für jeden Gaumen etwas dabei sein wird. Die Preise werden so gehalten, dass alle an diesem Fest teilhaben können.

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Meckatzer auf der Allgäuer Festwoche: Zur Bewertung der Funktionen und Ausstattungsmerkmale werden nachfolgend die Begriffsbestimmungen sowie die differenzierten Aufgaben von Nahversorgungszentren und Nahversorgungslagen vorangestellt.

Weitere zentrenrelevante Sortimente des mittel- bis langfristigen Bedarfs bleiben auf ergänzende Versorgungsfunktionen beschränkt.

Darüber hinaus bieten sich wohngebietsnahe Dienstleistungen und Gastronomie an. Nahversorgungslagen übernehmen ergänzende Aufgaben zu allen zentralen Versorgungsbereichen, um eine möglichst flächendeckende wohnungsnahe Versorgung zu sichern.

Die Standorte sollten über eine wohngebietsintegrierte Lage verfügen, um veritable Nahversorgungsfunktionen ausfüllen zu können.

In Ausnahmefällen sind auch Randlagen zu Wohngebieten denkbar, wenn die Standorte strukturell zur besseren flächendeckenden Nahversorgung eines gesamten Wohngebietes beitragen.

Darüber hinaus muss der Nachweis der städtebaulichen Verträglichkeit erbracht werden. Im Rahmen der hierarchisch gegliederten Zentren- und Standortstruktur sind die weiteren, ergänzenden Versorgungsfunktionen von Einzelhandelsstandorten im Stadtgebiet von Cottbus in der Funktionszuweisung und bei potenziellen Weiterentwicklungen auf das A-Zentrum Innenstadt abzustimmen.

Die städtebauliche Qualität der Innenstadt von Cottbus liegt in der Verknüpfung von historischem Stadtkern mit sanierter Bausubstanz und modernen Gebäudekomplexen.

Generell ist festzustellen, dass die Innenstadt in den letzten Jahren an Attraktivität und Anziehungskraft gewonnen hat.

Durch die positive Bevölkerungsentwicklung im Stadtgebiet Mitte, konnte die Wohnfunktion gestärkt und weiter ausgebaut werden. Die Prognose mit weiteren Zuwachsraten der Einwohnerzahlen vgl.

Bildet der zentrale Versorgungsbereich einer Innenstadt eine funktionale Einheit und bietet den Einwohnern sowie Besuchern eine veritable, erlebbare Struktur, wird dieser als anziehender Einzelhandelsstandort wahrgenommen.

Für die Erzeugung einer urbanen Atmosphäre sind jedoch nicht nur ein attraktiver Branchenmix sowie eine ansprechende Gestaltung des öffentlichen Raumes essentiell, sondern auch die kompakte und verdichtete Anordnung trägt zur angestrebten Lebendigkeit bei.

Eine zu weit gefasste räumliche Ausprägung kann eine Überdehnung des innerstädtischen Zentrums und daraus resultierend unattraktive Randbereiche und Leerstände zur Folge haben.

Mit der Fortschreibung des Einzelhandels- und Zentrenkonzeptes ist auch eine Überprüfung der räumlichen Abgrenzung des A-Zentrums Innenstadt, hinsichtlich eingebundener Funktionen und des Einzelhandelsbesatzes der Geschäftslagen, erfolgt.

Danach ist festzustellen, dass der als A-Zentrum Innenstadt abgegrenzte zentrale Versorgungsbereich weiterhin Bestand hat. Das A-Zentrum Innenstadt stellt einen zusammenhängenden, funktionalen Geschäftsbereich dar, in dem im Sinne der Baugesetzgebung und der Definition zentraler Versorgungsbereiche neben dem Schwerpunkt Einzelhandel weitere Funktionen und Nutzungen einbezogen sind.

Im Einzelhandels- und Zentrenkonzept von die innerstädtische Verdichtung und funktionale Verknüpfung der Einkaufsschwerpunkte als ein wesentliches Defizit der Cottbuser Innenstadt benannt.

Die Splittung der Frequenzen ist nicht nur nachteilig für die Wahrnehmung und Ausstrahlungskraft der Innenstadt, sondern auch für die wirtschaftlichen Entwicklungsperspektiven der einzelnen Hauptgeschäftsbereiche.

Die im Nordwesten der Innenstadt angesiedelte Spreegalerie verzeichnet Leerstände, die auch u. Mit der Realisierung des 2.

Dabei ist nochmals deutlich hervorzuheben, dass die Verknüpfung der innerstädtischen Schwerpunktbereiche nur über sich ergänzende Angebotsstrukturen und geeignete Wegebeziehungen möglich ist.

Stadtplanerische und einzelhandelsstrukturelle Rahmenbedingungen sind in der Betrachtung zur Umsetzung des 2.

Der Anstieg der Bevölkerung im Stadtgebiet Mitte vollzieht sich nicht nur retrospektiv sondern auch perspektivisch auf einem relativ hohen Niveau.

Das bisherige Zentren- und Standortkonzept weist für die Nahversorgungsfunktionen des Stadtgebiets Mitte folgende Zentren und Lagen aus: Darüber hinaus verfügt Galeria Kaufhof über ein nahversorgungsrelevantes Angebot, auch Drogeriemärkte sind beispielsweise zu berücksichtigen.

Die Nahversorgungslage wird auch in dieser Funktion im Einzelhandels- und Zentrenkonzept ausgewiesen. Das bisherige Nahversorgungszentrum Ostrower Wohnpark wurde als zentraler Versorgungsbereich festgelegt.

Aufgrund des begrenzten Bevölkerungspotenzials im Umfeld war die wirtschaftliche Tragfähigkeit des Lebensmittelmarktes nicht gegeben.

Zum einen ist es vorrangige Aufgabe von Nahversorgungszentren adäquate Angebote für die Grundversorgung zu unterbreiten, dieses kann aufgrund der Aufgabe des Lebensmittelmarktes und des Fleischers nicht mehr gewährleistet werden.

Auch potenziell ist keine Veränderung der Situation zu erwarten, da das Objekt bereits einer anderweitigen Nutzung zugeführt wurde.

Zum anderen ist aus dem Begriffsverständnis zentraler Versorgungsbereiche abzuleiten, dass die Anforderungen, die an einen zentralen Versorgungsbereich gestellt werden, durch das D-Zentrum nicht mehr gewährleistet und auch in Zukunft nicht gesichert werden können, da die Voraussetzungen zur Neuansiedlung eines nahversorgungsrelevanten Kernanbieters im räumlich abgegrenzten Bereich fehlen.

Nach Definition des Bundesverwaltungsgerichts vom sind Zentrale Versorgungsbereiche räumlich abgrenzbare Bereiche einer Gemeinde, denen auf Grund vorhandener Einzelhandelsnutzungen - häufig ergänzt durch diverse Dienstleistungen und gastronomische Angebote - eine bestimmte Versorgungsfunktion über den unmittelbaren Nahbereich hinaus zukommt.

Vor diesem Hintergrund ist eine Neubewertung der Nahversorgungsstrukturen und deren Entwicklungsperspektiven im Stadtgebiet Mitte zwingend.

Dabei sind insbesondere Wohnbauflächenpotenziale und damit verbunden die perspektivische Nachfrageentwicklung zu berücksichtigen.

Die folgende Tabelle bewertet die Verkaufsflächenausstattung durch Lebensmittelmärkte auf das aktuelle und erwartete Einwohnerpotenzial im Stadtgebiet Mitte.

Ein zusätzlicher Nahversorger ist in Abhängigkeit der Standortwahl zum einen wirtschaftlich tragfähig, zum anderen stärkt er die Nahversorgungsfunktionen im Stadtgebiet Mitte.

Darin enthalten ist die Empfehlung zur Neuausweisung einer Nahversorgungslage, um die bereits angesprochenen strukturellen Defizite in Mitte zu beseitigen.

Das Nahversorgungskonzept umfasst zukünftig: Die Lage ist im Besonderen auf die südlichen Wohngebiete ausgerichtet. Neben bestehenden, sanierten Wohnungsbestand ist es vor allem auch die angestrebte Wohnungsbauentwicklung, die eine Verbesserung der Nahversorgungssituation erfordert.

Städtebaulich ist vor allem von Relevanz, dass die geplante Nahversorgungslage neben Überschneidungen mit den Anbietern des A-Zentrums und der Nahversorgungslage Neustädter Platz auch einen eigenständigen Einzugsbereich generiert.

Die Empfehlung für eine Nahversorgungslage berücksichtigt das vorhandene Nachfragepotenzial. Ungeachtet vorhandener Flächenpotenziale ist eine Ausweisung für ein Nahversorgungszentrum nicht zu empfehlen.

Aufgrund der Anforderungen an einen zentralen Versorgungsbereich ist ein zunehmender Wettbewerb mit dem A-Zentrum zu erwarten.

Dies sollte ausgeschlossen werden. Aktivierte Wohnbauflächen in der Innenstadt und innenstadtnahen Lagen Stand. Magnetanbieter der Nahversorgungslage ist ein Lebensmitteldiscounter Netto Marken-Discount , ergänzt durch einen Bäcker und einen Getränkemarkt, im Obergeschoss der Immobilie sind gewerbliche Nutzungen.

Die Einstufung als Nahversorgungslage verfolgt zwei Ziele, zum einen oben angesprochene, ergänzende Versorgungsfunktion, zum anderen die Vermeidung stärkerer Wechselwirkungen mit innerstädtischen Angeboten.

Durch den Funktionsverlust des ehemaligen Nahversorgungszentrums Ostrower Wohnpark gewinnt die unmittelbare Nahversorgungsbedeutung im Standortumfeld stärker an Gewicht.

Der Lebensmitteldiscounter schöpft zusammen mit dem Bäcker und dem Getränkemarkt derzeit die angestrebte Regeldimensionierung für Nahversor- Eine zukünftige Standorterweiterung ist nicht zu empfehlen und durch die eigenen Versorgungsfunktionen nicht gedeckt.

Eine Verlagerung des Busbahnhofs ist mit der Entwicklung des Hauptbahnhofs und des weiteren Umfeldes in einem Zeithorizont bis geplant.

Im vorangegangenen Abschnitt wurde bereits auf die Wohnbauflächenpotenziale, die aktiviert werden sollen, hingewiesen. Damit ist auch eine Perspektive für die Nahversorgungslage gegeben.

Die zur Verfügung stehenden Flächenpotenziale sind sicherlich für eine Nahversorgungslage überdimensioniert, die Abbildung kennzeichnet vielmehr ein Areal zur räumlichen Einbindung.

Die Ansiedlung von weiteren Einzelhandelsbetrieben ist städtebaulich nicht zu empfehlen. Weitere Potenziale sind nicht erkennbar.

Die Nahversorgungslage soll eine Ergänzung zu bestehenden Nahversorgungsstrukturen darstellen und nicht zu stärkeren Wettbewerbsverflechtungen mit innerstädtischen Anbietern oder zentralen Versorgungsbereichen des angrenzenden Stadtgebietes Süd führen.

Die Stabilisierung und Aufrechterhaltung einer qualifizierten Grundversorgung erfordert auch zukünftig die Konzentration der Versorgungsfunktionen auf das Stadtteilzentrum.

Mit seiner zentralen Lage innerhalb von Neu- Schmellwitz, eingebunden zwischen Alt-Schmellwitz geringe Entfernung zum Anger und dem peripheren Ortsteil Saspow ist gute Voraussetzung, das Stadtteilzentrum als Lebensmittelpunkt der umliegenden Ortsteile zu sichern.

In den letzten Jahren haben sich neben den Stadtteilladen zahlreiche soziale Angebote etabliert, die wichtige soziale Aufgaben für die Bevölkerung, insbesondere des Ortsteils Schmellwitz übernehmen.

Darüber hinaus sind in dem Plattenbau mehrere Arztpraxen und Dienstleister untergebracht. Die Angebotssituation hat sich in den letzten Jahren deutlich verändert und ist durch Geschäftsaufgaben und Leerstand in der vorhandenen Gebäudesubstanz gekennzeichnet.

Dienstleister im Stadtteilzentrum vertreten. Auf die Anbieterrückgänge und den Funktionsverlust im Einzelhandel im Stadtteilzentrum wurde bereits hingewiesen, eine weitere Schrumpfung auf den REWE-Komplex wäre einerseits denkbar, um die Anbieterstruktur und die Frequenzen zu bündeln, wird unter Berücksichtigung der sozialen Angebote in den anderen Gebäudekomplexen jedoch gegenwärtig nicht empfohlen.

Das Stadtteilzentrum hat Versorgungsaufgaben aber auch bedeutende kommunikative und soziale Funktionen zu übernehmen, diese am Standort zu bündeln, ist ein städtebauliches Ziel.

Auch vor dem Hintergrund des sukzessiven Nachfragerückgangs in den kommenden Jahren, ist über das multifunktionale Angebot die Sicherung der Versorgungsfunktion anzustreben.

In den letzten Jahren ist ein Bedeutungsverlust der zentralen Versorgungsbereiche zu verzeichnen. Das bisherige Zentren- und Standortkonzept weist für die Nahversorgungsfunktionen des Stadtgebiets Nord folgende Zentren und Lagen aus: Für das D-Zentrum Am Nordrand als Nahversorgungszentrum für den nördlichen Siedlungsbereich ausgewiesen, ist zu konstatieren, dass die Gebäude komplett leer stehen und damit das Nahversorgungszentrum nicht mehr existent ist.

Der neue Standort weist eine zentrale Lage zwischen Wohngebieten aus und verfügt damit über die Qualität einer Nahversorgungslage. Mit modernen Angebotskonzept ist der Markt als wettbewerbsfähig einzustufen, auch weil sich im Unterschied zum ehemaligen Nahversorgungszentrum die Parkplatzsituation deutlich verbessert hat.

Der Anbieter ist aus der Immobilie ausgezogen. Die Flächen sind gegenwärtig leerstehend. Eine Reaktivierung der Lage, d.

Insgesamt verfügt das Stadtgebiet Nord aktuell über vier Discounter bzw. Natürlich übernehmen die Standorte auch Nahversorgungsfunktionen für die umliegende Bevölkerung, sind jedoch aufgrund der Standortgegebenheiten nicht als Nahversorgungslagen im Zentren- und Standortkonzept ausgewiesen.

Die nahversorgungsrelevanten Betriebsformen Supermarkt, Discounter weisen dagegen eine unterdurchschnittliche Ausstattung auf.

Natürlich sind die Spielräume durch den vorhandenen Standortwettbewerb trotzdem stark eingeschränkt. Aktuell ist die Ansiedlung eines Lebensmittelmarktes Am Nordrand mit ca.

Die folgende Tabelle bewertet die Verkaufsflächenausstattung durch Lebensmittelmärkte auf das aktuelle und erwartete Einwohnerpotenzial im Stadtgebiet Nord.

In begründeten Fällen sind auch Entwicklungsmöglichkeiten den Nahversorgungslagen einzuräumen, wenn damit die Sicherung der Nahversorgungslage gewährleistet wird.

Nahversorgungsstrukturen für das Stadtgebiet Nord Mit dem Konzept wird eine räumlich ausgewogene Nahversorgungsstruktur für das Stadtgebiet Nord angestrebt.

Eine Stabilisierung des zentralen Versorgungsbereichs ist das erstrangige Ziel. Auch die neu ausgewiesenen Nahversorgungslagen sind starken Wettbewerbsverflechtungen unterlegen, wie die Radien der Einzugsbereiche dokumentieren.

Aufgrund der vorhandenen Angebotssituation mit einer hohen Dichte von Lebensmittelmärkten im Stadtgebiet Nord sind Perspektiven für die Ausweisung weiterer Nahversorgungslagen kaum gegeben.

Wie bereits mehrfach dargelegt, ist eine weitere Ansiedlung eines Lebensmittelmarktes Am Nordrand geplant. Mit der Ausweisung der beiden Nahversorgungslagen werden die strukturellen Defizite, welche durch die Aufgabe des Nahversorgungszentrums Am Nordrand entstanden sind, im Grundversorgungsbereich kompensiert.

Dieses Areal ist durch überwiegende Eigenheimbebauung gekennzeichnet, dagegen befinden sich unmittelbar nördlich am Standort angrenzend mehrere Wohnblöcke.

Trotz der räumlichen Nähe weisen die beiden Nahversorgungslagen keine funktionalen Verknüpfungen auf. Sie stehen zugleich auch im unmittelbaren Wettbewerb zueinander, wobei die Angebotskonzepte unterschiedlich ausgelegt sind.

Auf die Wettbewerbsverflechtungen der Nahversorgungslagen mit anderen Standorten wurde bereits im vorangegangen Abschnitt verwiesen.

Für die Nahversorgungslage Am Nordrand ist nach aktuellem Pla- Auch dieser Markt soll durch eine Filiale des Lebensmittelhandwerks ergänzt werden.

Stadtgebiet West Einbindung der Nahversorgungsfunktionen in die Zentren- und Standortstruktur des Stadtgebietes West Angebotsstrukturen des Stadtgebietes Cottbus-West, weitestgehend beschränkt auf Grundversorgungsfunktionen, sind letztlich auch ein Ausdruck der gesamtstädtischen Nachfrageverflechtung, insbesondere der Nähe zur Innenstadt, aber auch des Kaufkraftabflusses zur Einzelhandelsagglomeration um den real- Verbrauchermarkt in der Nachbargemeinde Kolkwitz.

Auch zukünftig orientiert sich die Weiterentwicklung der ortsteilbezogenen Versorgungsstrukturen: Das bisherige Zentren- und Standortkonzept des Stadtgebietes West umfasst insgesamt drei Nahversorgungszentren und zwei Nahversorgungslagen, zeigt sich somit als ausgeprägtes Nahversorgungskonzept.

Ursachen sind vor allem in einer notwendigen Altlastensanierung der Brachfläche zu sehen, die erst begonnen werden konnte.

Die aktuellen Planungen sehen weiterhin die Umsetzung eines Einzelhandelsstandortes vor, basierend auf einem aktuellen Planvorhaben.

Beide Standorte sind nicht in die räumlich-funktionale Aufgabenteilung eines Nahversorgungskonzeptes eingebunden. Der Standort am Nordrand des Stadtgebietes Cottbus-West erweist sich als vorrangig autoorientierter Lebensmittelmarkt ohne unmittelbaren Wohngebietsbezug.

Die bisher fehlende Ausstrahlungskraft des bestehenden Brunschwig-Centers mit einer eingeschränkten Kundenbindung aus dem unmittelbaren Umfeld führte in der Vergangenheit zu Tragfähigkeitsproblemen, die sich auch in Leerständen wiederspiegeln.

Auch wenn dieser neue Anbieter nicht unmittelbar in die nahversorgungsrelevante Wettbewerbssituation eingreift, so stärkt er doch den Gesamtstandort.

Der stadtgebietsintegrierte, angemessene Wettbewerbsbesatz verschärft sich somit spürbar unter Berücksichtigung des angrenzenden Flächenbesatzes in Kolkwitz.

Dieser hohe Wert dominiert letztlich auch die Gesamtsituation. Nachfolgende Tabelle bewertet zunächst eine mögliche Abstimmung der Verkaufsflächenausstattung durch Lebensmittelmärkte auf die aktuelle und auf die prognostizierte Einwohnerzahl des Stadtgebietes Cottbus-West.

Analog zur Bewertung der Ist-Situation orientieren die Berechnungen auf eine Verkaufsflächenausstattung je Einwohner und vergleichen diese in einem Dichte-Index gegenüber dem Bundesdurchschnitt.

Entscheidend ist die Funktionsteilung der Nahversorgungsstrukturen ohne verschärften Wettbewerb untereinander. Dabei sind neben der angestrebten Rückgewinnung von Kaufkraftabflüssen auch Wechselwirkungen mit der Innenstadt zu berücksichtigen.

Standortstrukturen zur flächendeckenden Absicherung der Nahversorgung und zur funktionsteiligen Wettbewerbssituation: Die zusätzliche Standortentwicklung berührt unmittelbar die Frage der zukünftigen zentralen Versorgungsbereiche des Stadtgebietes Cottbus-West.

Grundsätzlich kann festgehalten werden: Die positive Nachfrageentwicklung bildet die wirtschaftliche Basis eines zusätzlichen zentralen Versorgungsbereiches, abgestimmt auf die Bestandsstrukturen.

Ausgewiesen wird zudem das Einwohnerpotenzial im jeweiligen Nahversorgungsumfeld. Die Überschneidung der Gebiete aufgrund der jeweils räumlichen Nähe wird offensichtlich.

Das Brunschwig-Center liegt lediglich ca. Dennoch zeigen sich deutliche Unterschiede im jeweils angesprochenen Einwohnerpotenzial.

Das niedrigste Potenzial entfällt auf das Nahversorgungsumfeld des Brunschwig-Centers mit ca Einwohnern. Eine Funktionsteilung zwischen beiden Standorten bedarf zwingend einer unterschiedlichen Standortprofilierung.

Das abnehmende Einwohner- und Nachfragepotenzial im Umfeld des Brunschwig-Centers bietet keine ausreichende Tragfähigkeit für einen zusätzlichen zentralen Versorgungsbereich.

Im Stärken-Schwächen-Profil werden beide Standorte noch einmal vergleichend gegenübergestellt. Zukünftiges Nahversorgungskonzept für das Stadtgebiet West: Nachfolgende Abbildung veranschaulicht die räumliche Zuordnung des Nahversorgungskonzeptes für das Stadtgebiet Cottbus-West.

Die anzustrebende Funktionsteilung resultiert aus einem räumlichen Bezug und einer konzeptionellen Profilierung. Es strahlt bis nach Alt- Ströbitz aus, für diese traditionelle Dorflage bildet es den wichtigsten Nahversorgungsstandort.

Nachfolgende Abbildung veranschaulicht die räumliche Abgrenzung des Nahversorgungszentrums. Darüber hinaus bieten sich wohngebietsnahe Dienstleistungen z.

Friseur, Reinigung und ergänzende Fachgeschäfte des mittel- bis langfristigen Bedarfs an. Diese Standortkombination trägt zur wirtschaftlichen Tragfähigkeit des D-Zentrums bei.

Zentraler Anbieter der unmittelbaren Nahversorgungsfunktionen ist der Lebensmitteldiscounter Netto Marken-Discount, dieser wird ergänzt durch Lebensmittelhandwerk 2 Bäcker und 1 Metzger , kleineren Fachgeschäften und Dienstleistern.

Speziell im kurzfristigen Bedarfsbereich ist ein Ausbau der bestehenden Angebotsstrukturen empfehlenswert, zu verweisen ist beispielsweise auf Getränke, Drogerie, Blumen.

Die Erreichbarkeit des Nahversorgungszentrums ist als ausgesprochen gut zu bewerten. Intensive Wechselwirkungen sind zweifellos gegeben, allerdings unterscheiden sich die Standorte in ihrer vorrangigen Kundenorientierung.

Nachfolgende Abbildung kennzeichnet die räumliche Abgrenzung und die wesentlichen Schwerpunktbereiche dieses zentralen Versorgungsbereiches.

Der Supermarkt hat sich in den vergangenen Jahren weiterentwickelt. Durch Arrondierung von Flächen innerhalb des Gebäudes Hinzunahme eines ehemaligen Getränkemarktes und Modernisierung der Verkaufsfläche und des Angebotskonzeptes erweist er sich als leistungsfähiger Vollsortimenter.

Die Versorgungsfunktionen erstrecken sich über das gesamte Stadtgebiet Cottbus-West, geprägt vor allem durch die Ausstrahlung des Supermarktes als einziger Vollsortimenter.

Mit dem nördlich gelegenen Brunschwig-Center besteht keine funktionale Vernetzung, es kann nicht dem Nahversorgungszentrum zugerechnet werden.

Die Ladeneinheiten in zweiter Reihe hinter dem Supermarkt werden vorrangig durch Dienstleister genutzt, sind aber auch von Leerstand betroffen.

Im besten Sinne eines zentralen Versorgungsbereiches liegt es integriert und zentral im Stadtgebiet West und kann auch aus Sicht der Erreichbarkeit diesen umfassend ansprechen.

Wichtigste Aufgabenstellung ist die funktionale Vernetzung der Schwerpunktbereiche im Nahversorgungszentrum. Dabei sind zukünftig auch eine Neuordnung des Areals und Ersatzneubauten zu prüfen, auch die Parkmöglichkeiten erweisen sich als begrenzender Faktor.

Bereits im Einzelhandels- und Zentrenkonzept aus dem Jahr als Nahversorgungszentrum in Entwicklung ausgewiesen, verzögerte sich die Realisierung bisher aufgrund einer Altlastenproblematik auf dem Grundstück.

Die Beibehaltung der Planungsabsicht und absehbare Umsetzung als zentraler Versorgungsbereich gründet sich auf die in begonnene Altlastensanierung des Grundstückes, aktuelle konzeptionelle Planungen und einer Präferenz der Stadt Cottbus für diese Revitalisierung einer Brachfläche, eine konkrete Umsetzung wird in den kommenden Jahren angestrebt.

Beide Standortbereiche sind zunächst als eigenständige Versorgungszentren ohne funktionale Vernetzung anzusehen. Beide Standorte zielen durch ihre räumliche Nähe überwiegend auf das gleiche Kundenpotenzial und stehen folglich in sehr engen Wettbewerbsverflechtungen.

In Abhängigkeit einer wechselseitigen Funktionsteilung kann diese Nachbarschaft entweder zu einem extremen Verdrängungswettbewerb vor Ort führen oder eine gemeinsame Ausstrahlung als umfassende Grundversorgung für das Stadtgebiet Cottbus-West erzielen.

Letzteres ist ausdrückliches Ziel der Fortschreibung des Nahversorgungskonzeptes. Voraussetzung sind komplementäre Angebotsstrukturen beider Nahversorgungszentren.

Ein entsprechendes komplementäres System von Anbietern mit Funktionsabstimmung stärkt insgesamt die Wahrnehmung und Ausstrahlung der Nahversorgungsstrukturen und ermöglicht auf diesem Wege die angestrebte Rückgewinnung bisheriger Kaufkraftabflüsse.

Folgende Funktionsteilung wird empfohlen: NE auf die Notwendigkeit konkreter Umsetzungsschritte bei der Ausweisung und dem Schutz eines zentralen Versorgungsbereiches in Entwicklung.

Soweit ein Bebauungsplan nach 9 Abs. Der Plangeber muss in diesem Zusammenhang hinreichend belegen, dass in dem dafür vorgesehenen Raum die Entwicklung eines zentralen Versorgungsbereichs in absehbarer Zeit über die theoretische Möglichkeit hinaus wahrscheinlich ist beziehungsweise durch Einsatz des planungsrechtlichen Instrumentariums realisierbar erscheint.

Der verlautbarte Wille des Rates allein, einen konkret bestimmten räumlichen Bereich zu einem zentralen Versorgungsbereich entwickeln zu wollen, reicht demgegenüber nicht aus, um die Aufstellung eines Bebauungsplans nach 9 Abs.

Für diese, einen Lebensmittelmarkt ergänzenden Anbieter, wird eine Grundversorgungsfunktion für das gesamte Stadtgebiet Cottbus-West angestrebt.

Nachfolgende Abbildung verdeutlicht die zukünftige Abgrenzung und damit verbundene Standortvorteile. In ihrer Dimensionierung und Ausstattung sind sie auf die spezifischen Nahversorgungsfunktionen und das relevante Nahversorgungspotenzial abzustimmen.

Das Nachfragepotenzial in diesem eher dünn besiedelten Umfeld kann, soweit nicht durch die zentralen Versorgungsbereiche erfasst, von den beiden Nahversorgungslagen angesprochen werden.

Eine wichtige Funktion ist aber die Bindung autoorientierter Kundensegmente aus dem Stadtgebiet durch eine gute Erreichbarkeit an diesen zweifellos verkehrsorientierten Standortlagen.

Sie wirken auf diesem Wege den Kaufkraftabflüssen nach Kolkwitz zumindest partiell entgegen. Die positive Nachfrageentwicklung im Stadtgebiet Cottbus-West, sowohl der letzten Jahre als auch in der Prognose, mindert dieses Spannungsverhältnis.

Aktuell sichern die Lebensmittelmärkte in den Nahversorgungszentren, auch unter Berücksichtigung des Planvorhabens, und die beiden Nahversorgungslagen zusammen eine weitgehend flächendeckende Nahversorgung.

Die Berechnungen zur Entwicklung der Verkaufsflächenausstattung im Abschnitt zeigen einen ausgeglichenen Flächenbesatz. Es entspricht dem Ortskern des Ortsteiles Sandow in Nachbarschaft zur Spree mit ihren attraktiven Uferbereichen, der weiterführenden Anbindung an die Innenstadt und der Lage im künftigen Entwicklungskorridor zur Cottbuser Ostsee, woraus eine zusätzliche Zielgruppenansprache erwachsen kann.

Eine unmittelbar funktionale Vernetzung mit dem B Zentrum ist jedoch nicht gegeben. Aus gutachterlicher Sicht kann dieses Zentrum jedoch eine umfassendere Versorgungsfunktion als Stadtteilzentrum wahrnehmen, mit der städte- Auch das Bevölkerungspotenzial und dessen prognostizierte Entwicklung begründet ebenso ein Stadtteilzentrum Ost.

Im Stadtgebiet Ost leben ca. Ein eigenes Entwicklungskonzept Soziale Stadt Sandow soll mit verschiedenen Handlungsfeldern umfassend die Wohnqualität verbessern und langfristig die Bedeutung des Ortsteiles für die Bevölkerungsentwicklung der Stadt Cottbus sichern.

Das Stadtteilzentrum erfüllt seine Funktionen einer umfassenden Grundversorgung als Handels- und Dienstleistungszentrum.

Ansichten des Stadtteilzentrums Sandow B-Zentrum 34 vgl. Diese Schwerpunkte sind auch bereits im Einzelhandels- und Zentrenkonzept abgebildet, ausgewiesen wurden für das Stadtgebiet Ost: Wie bereits im vorangegangenen Abschnitt herausgearbeitet, liegt der Funktionsschwerpunkt des B- Zentrums Sandow ebenfalls in der Grundversorgung, begründet auch durch die unmittelbare Anbindung an die Innenstadt.

Zusätzliche Nahversorgungsstrukturen sollen somit eine Funktionsergänzung zum B- Zentrum wahrnehmen. Diese Funktionsabstimmung wird durch einen bisher angemessenen im gesamtstädtischen Vergleich sogar unterdurchschnittlichen Flächenbesatz durch Lebensmittelmärkte gestützt.

Resultierende Entwicklungsperspektiven sollten gezielt zur Stärkung der zentralen Versorgungsbereiche und der Nahversorgungslage genutzt werden.

Tragfähigkeit einer weiteren Verkaufsflächenentwicklung Die Bevölkerungsprognose der Stadt Cottbus erwartet eine nur leicht rückläufige Bevölkerungsentwicklung im Stadtgebiet Ost, bis zum Jahr wird nur mit einem Rückgang um ca.

Gleichzeitig spricht ein deutlich höherer Seniorenanteil auch für eine stärkere Eigenbindung der Nachfrage im Stadtgebiet. Aktuelle Planvorhaben aus den zentralen Versorgungsbereichen oder der Nahversorgungslage liegen nicht vor, folgende Tabelle bewertet dementsprechend die Perspektiven einer Verkaufsflächenentwicklung auf Grundlage des zukünftigen Einwohnerpotenzials im Stadtgebiet Ost.

Aufgrund der Lage wird vor allem das Stadtgebiet Ost stark involviert. Eine solche komplexe, strukturprägende Entwicklung, ist auch im Kontext zur Einzelhandelsentwicklung zu betrachten.

Dieses sieht vielfältige Entwicklungsschwerpunkte, insbesondere für den Ausbau einer touristischen Infrastruktur vor. Der Fokus der Cottbuser Ostsee ist auch darauf ausgerichtet, einen attraktiven touristischen Schwerpunkt mit vielfältigen Angeboten der Freizeit- und Tourismuswirtschaft zu schaffen.

Unter dem Gesichtspunkt der touristischen Ausrichtung der Region werden sicherlich in den einzelnen Entwicklungsbereichen in Verbindung mit touristischen Angeboten z.

Darüber hinaus sieht die Planung auch die Ausweisung von Baugebieten für Wohnbauten vor, die aufgrund der Standortvorzüge Grundstücke in Wassernähe eine starke Nachfrage induzieren sollten, sich aber zumeist auf Eigenheimsiedlungen konzentrieren.

Damit sind Einwohnerzahlen zu erwarten, die eine wirtschaftliche Tragfähigkeit für die Ausweisung von Nahversorgungslagen im gegenwärtigen Planungsstand nicht rechtfertigen.

Zukünftiges Nahversorgungskonzept für das Stadtgebiet Ost Die nachfolgende Abbildung veranschaulicht die räumlich-funktionale Abstimmung im Nahversorgungskonzept im Stadtgebiet Ost.

Dieses umfasst auch zukünftig: Eine zentrale Stellung, auch hinsichtlich der Ausstrahlung und Erreichbarkeit, nimmt das B-Zentrum ein.

Folglich bleibt dieser Standort auch ohne Funktionszuweisung in den Zentren- und Standortstrukturen des Stadtgebietes Ost. Der wechselseitige Standortwettbewerb im Stadtgebiet Ost erscheint jedoch auch zukünftig durch die unterschiedlichen Schwerpunkte der jeweiligen Einzugsgebiete wirtschaftlich tragbar, das Nahversorgungs- Mit der Einstufung als Nahversorgungslage wird die ergänzenden Versorgungsfunktionen des Standortes für eine flächendeckende Nahversorgung betont.

Wichtige Nahversorgungsfunktionen werden zum einen für den angrenzenden Ortsteil Merzdorf, zum anderen für den zum Standort benachbarten Senioren- Wohnpark übernommen.

Stadtgebiet Süd Das Stadtgebiet Süd ist hinsichtlich der Funktionszuweisungen für nahversorgungs- und ortsteilbezogene Versorgungsstrukturen zu differenzieren zwischen dem Ortsteil Spremberger Vorstadt einerseits und den Ortsteilen Sachsendorf und Madlow andererseits.

Die Abgrenzung von zentralen Versorgungsbereichen verfolgt dabei unterschiedliche Zielsetzungen. Die Spremberger Vorstadt, geprägt durch verdichtete Wohngebiete mit relativ konstanter Bevölkerungsentwicklung und südlich angrenzend an das Stadtgebiet Mitte mit der Innenstadt bedarf vordergründig einer flächendeckenden Grundversorgung für alle Wohnquartiere.

Für weitergehende, ortsteilbezogene Versorgungsfunktionen steht die Fürst-Pückler-Passage im Bahnhofsumfeld zur Verfügung. Dagegen ist die Abgrenzung zentraler Versorgungsbereiche für die Stadtgebiete Sachsendorf und Madlow ausgerichtet auf den Stadtumbauprozess in Sachsendorf und den bereits seit Jahren stark rückläufigen Einwohnerzahlen.

Gleichzeitig ist die Revitalisierung des Stadtteilzentrums an der Gelsenkirchener Allee deutlich vorangeschritten. Dessen auch zukünftiger Erhalt erfordert eine Konzentration von Versorgungsfunktionen auf das Stadtteilzentrum und somit eine Straffung der Zentrenstruktur im Ortsteil Sachsendorf.

Der Versorgungsfunktion einer umfassenden Grundversorgung als Handels- und Dienstleistungszentrum des Ortsteiles Sachsendorf kommt dieser zentrale Versorgungsbereich in einer funktionalen Zweiteilung nach.

Zu unterscheiden sind die Funktionen der beiden Teilbereiche Gelsenkirchener Allee verstärkt Dienstleistung, Gastronomie, etc. Eine stärkere Strukturierung nach Funktionsschwerpunkten, mit Einzelhandel im Forum Sachsendorf sowie wohngebietsnahe Dienstleistungen und aggregierte soziale und medizinische Einrichtungen im weiteren Verlauf des Boulevards, zielt auf eine nachhaltige und tragfähige Entwicklung.

Montag, Mittwoch, Freitag, Samstag auch die Herausbildung einer urbanen Identität im gesamten Stadtteilzentrum unterstützen kann.

Spielothek, Imbiss, Grand mit 4ren vertreten. Einzelhandelsnutzungen sind mit zunehmender Entfernung zum Forum Sachsendorf rückläufig.

Perspektivisch ist diese Funktionsteilung des Stadtteilzentrums weiterzuentwickeln, besondere Bedeutung kommt Nutzungen für die östlichen Teilbereiche zu, um eine teilweise Verödung des zentralen Versorgungsbereiches zu vermeiden.

Dennoch unterscheidet es sich von den B- Zentren einerseits durch seine bauliche Struktur als städtebaulich integriertes, kompaktes Einkaufszentrum in Verbindung mit Dienstleistung, Büros und Praxen sowie dem Hotel als wesentlichen Funktionsbereich, andererseits durch eine weitergehende gesamtstädtische und regionale Ausstrahlung des Gesamtstandortes.

Die nördlich verlaufende Bahnlinie begrenzt die Ausstrahlung in die Ortsteile Ströbitz und Mitte, übergreifend werden aber insbesondere Nachfragesegmente des Wochenbedarfs und One-Stop-Shopping bedient.

In den vergangenen Jahren ist ein sukzessiver Bedeutungsverlust in den Einzelhandelsfunktionen zu konstatieren.

Dieser spiegelt sich im Rückgang der Gesamtverkaufsfläche aber auch in der Anbieterstruktur wider. So war der Betreiberwechsel des Lebensmittelmarktes mit einer Flächenreduzierung verbunden, die Anzahl der weiteren Einzelhandelsanbieter reduzierte sich spürbar und damit verbunden auch das abgedeckte Branchenspektrum.

Perspektiven des C-Zentrums ergeben sich in den kommenden Jahren aus der Entwicklung des Bahnhofsumfeldes, u. Mit der zu erwartenden Frequenzsteigerung im Bahnhofsumfeld zeichnen sich auch zusätzliche Bindungschancen als Einzelhandelsstandort ab, entscheidend ist die prioritäre Konzentration dieser Funktionen auf das C-Zentrum.

Dies impliziert einen Ausschluss konkurrierender Einzelhandelsentwicklungen sowohl nördlich des Bahnhofsgeländes als auch innerhalb des Bahnhofsgebäudes, Handelsfunktionen innerhalb des Bahnhofs sind auch weiterhin auf Reisebedarf zu begrenzen.

Auch in diesem Sinne spiegeln sich gleichfalls Funktionen eines typischen Stadtteilzentrums wider. Angebotsentwicklungen der vergangenen Jahre gingen tendenziell zu Lasten zentraler Versorgungsbereiche, diese zeigten bestenfalls eine Stabilisierung ihrer Markt- und Wettbewerbsposition, teilweise jedoch auch einen Bedeutungsverlust.

Zudem verfügt die Bevölkerung im Stadtgebiet Süd über die geringste einzelhandelsrelevante Kaufkraft vgl.

Eine stärkere zentrenbasierte Nahversorgung ist für die langfristige Weiterentwicklung zentraler Versorgungsbereiche des Stadtgebietes Süd unerlässlich.

Im Einzelhandels- und Zentrenkonzept sind für das Stadtgebiet Süd festgelegt: Infolge der Marktentwicklung erfüllen die tatsächlichen, faktischen Verhältnisse nicht mehr die Funktionszuweisung in den Nahversorgungsstrukturen.

Bereits im Zentrenkonzept wurde auf die geringe Flächendimensionierung und die gebäudeseitigen Problemstellungen verwiesen, die zu einer begrenzten Wettbewerbsstellung führten, Entwicklungsperspektiven wurden im qualitativen Bereich und in optimierten Flächennutzungen benannt.

Diese Perspektiven konnte nicht genutzt werden, zwischenzeitlich sind ein Anbieterrückgang im gesamten multifunktionalen Angebot und ein Rückgang in der Verkaufsflächennutzung zu konstatieren, insgesamt mit einem spürbaren Bedeutungsverlust als Einzelhandelsstandort.

Im Ortsteil Gallinchen eröffnete in ein neuer Lebensmittelmarkt, welcher zwischenzeitlich im Wesentlichen die Funktionen einer Nahversorgungslage übernommen hat.

Nachfolgende Tabelle veranschaulicht zudem einen zunehmenden Wettbewerbsdruck allein durch die absehbare Bevölkerungsentwicklung des Stadtgebietes Süd.

Sie sollten dementsprechend gezielt zur Stärkung der zentralen Versorgungsbereiche und im begründeten Einzelfall auch zur Sicherung von Nahversorgungslagen eingesetzt werden.

Abgestimmt auf die räumliche Ausdehnung des Stadtgebietes Süd übernehmen zusätzliche Nahversorgungsstrukturen eine entsprechend abgestufte Versorgungsfunktion zur möglichst flächendeckend verbrauchernahen Versorgung.

Die nachfolgende Abbildung veranschaulicht diese räumliche Zuordnung anhand eines jeweils m-nahversorgungsumfeldes der städtebaulichen Zielstrukturen.

Das Nahversorgungskonzept umfasst dementsprechend: Dieses liegt zentral im Ortsteil Sachsendorf und ist von der Mehrheit der Bevölkerung sehr gut erreichbar.

Gleichzeitig werden Überschneidungen in der Kundenorientierung insbesondere mit jenen Lebensmittelmärkten sichtbar, die nicht in die ausgewiesene Nahversorgungsstruktur aufgenommen wurden.

Sie weisen stets eine weitgehende Wettbewerbssituation mit nächstgelegenen zentralen Versorgungsbereichen oder Nahversorgungslagen auf, i.

Zudem sind diese Standorte auch zukünftig von den Rückbaugebieten am östlichen und südlichen Rand von Sachsendorf betroffen.

Vielmehr ist das Potenzial zur Stärkung des Stadtteilzentrums zu gewinnen. Nahversorgungsstrukturen für das Stadtgebiet Süd

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Mai mit Änderung im Juli Regionale Kaufkraftströme und Einzugsgebiet des Cottbuser Einzelhandels Bevölkerungsanteile nach Stadtgebieten der Stadt Cottbus Abbildung 4: Bevölkerungsentwicklung und prognose nach Stadtgebieten der Stadt Cottbus Abbildung 5: Verkaufsflächen und Umsatzanteile differenziert nach den Stadtgebieten in Cottbus Filialisierungsgrad differenziert nach Lagen Begriff der qualifizierten Grundversorgung Einzelhandelsschwerpunkte im A-Zentrum Innenstadt Nahversorgungsstrukturen für das Stadtgebiet Mitte Abgrenzung der Nahversorgungslage Am Neustädter Platz Nahversorgungsstrukturen für das Stadtgebiet Nord Nahversorgungsstrukturen für das Stadtgebiet Cottbus-West Ansichten des Stadtteilzentrums Sandow B-Zentrum Nahversorgungsstrukturen für das Stadtgebiet Ost Abbildung Abgrenzung der Nahversorgungslage Merzdorfer Weg Abbildung Nahversorgungsstrukturen für das Stadtgebiet Süd Abbildung Bevölkerungsentwicklung und -prognose der Stadt Cottbus nach Ortsteilen Nachfrageentwicklung in den Stadtgebieten von Cottbus bis Tabelle 5: Verkaufsflächenbesatz nach Warengruppen in den Cottbuser Stadtgebieten Umsatzbindung nach Warengruppen in den Cottbuser Stadtgebieten Verkaufsflächenausstattung und Branchenstrukturen im Standortvergleich Kaufkraftbindung des Einzelhandels im Stadtgebiet Cottbus Tabelle 9: Verkaufsflächenstrukturen in der Cottbuser Innenstadt Tabelle Das Konzept wurde von der Stadtverordnetenversammlung am Die Notwendigkeit zur Fortschreibung des Einzelhandels- und Zentrenkonzeptes resultiert aus einer weiterhin anhaltenden Dynamik der Einzelhandelsentwicklung aber auch Veränderungen der Nachfragesituation in der Stadt Cottbus, die einer Neubewertung bedürfen.

Darin eingeschlossen ist auch die aktuelle Diskussion um die Nutzungsoptionen des 2. Nunmehr gibt es ein breites Spektrum von Vorschlägen zur Nutzung der Fläche.

Dabei sind insbesondere die Potenziale des Standortes für weitere Entwicklungsperspektiven im Einzelhandel, ohne negative Auswirkungen auf andere innerstädtische Geschäftslagen, ausgehend vom zwischenzeitlich erreichten aktuellen Stand in der Angebots- und Nachfragesituation der Stadt Cottbus erneut zu prüfen.

Einzelhandels- und Zentrenkonzepte sind städtebauliche Konzepte i. Das im Juni beschlossene Konzept zur Einzelhandels- und Zentrenentwicklung hat sich in den vergangenen Jahren als Steuerungsinstrument bewährt.

Darauf aufbauend konnten planungsrechtliche Schritte zum Schutz zentraler Versorgungsbereiche umgesetzt werden.

Die Entwicklungsdynamik im Einzelhandel, verbunden mit einem zunehmenden Standortwettbewerb, setzt sich jedoch weiter fort.

Neben dem Vorhaben 2. Verkaufsflächenerweiterung von Lebensmittelmärkten, die einer Bewertung unterzogen werden 1. Auch in Cottbus begegnen sich unterschiedliche Ansprüche und Sichtweisen von Investoren und Betreibern, Grundstücks- und Immobilieneigentümern, der Politik und Verwaltung.

Darüber hinaus gilt es auch die Kundeninteressen im Blick zu haben, die oftmals eigene Vorstellungen entwickeln. Dieses Spannungsfeld verschiedener Interessengruppen, auch unter Berücksichtigung des demographischen Wandels und veränderter rechtlicher Rahmenbedingungen sowie betrieblicher Anforderungen, sollte im Sinne einer zukunftsfähigen Stadtentwicklung möglichst in Übereinstimmung gebracht werden.

Vor diesem Hintergrund gilt es, strategische Fragen der Einzelhandelsstandortentwicklung zu diskutieren, insbesondere welche Struktur und Standorte geeignet sind, um sowohl die innerstädtische Entwicklung zu stabilisieren als auch Versorgungsfunktionen für die Gesamtstadt zu stärken.

Die Fortschreibung des Einzelhandelskonzeptes für die Stadt Cottbus zeigt, unter Berücksichtigung aktueller Entwicklungen im Baurecht, die Rahmenbedingungen und Handlungsstrategien einer zielgerichteten Einzelhandelsentwicklung im Stadtgebiet sowie geeignete Instrumentarien zur Erreichung verbundener städtebaulicher Ziele auf.

Analyse zur Angebots- und Nachfragesituation und zur aktuellen Kaufkraftbindung des Cottbuser Einzelhandels als Basis zur Ermittlung von Entwicklungspotenzialen für die Innenstadt, Überprüfung und Weiterentwicklung der hierarchischen Zentrenstruktur mit räumlicher und funktionaler Abgrenzung der zentralen Versorgungsbereiche, Überprüfung der Cottbuser Sortimentsliste, Sicherung der Nahversorgung in den Stadtgebieten.

Zielsetzung des Einzelhandelskonzeptes ist letztlich eine wettbewerbsfähige Positionierung des Einzelhandels der Stadt Cottbus, die eingebunden in übergeordnete Stadtentwicklungsziele zu einer nachhaltigen Stärkung der Zentralität und der zentralörtlichen Funktion beiträgt.

Die Analyse baut im Einzelnen auf den nachfolgend dargestellten Erhebungen, Datenquellen und empirischen Untersuchungen auf: Februar Die Erhebung der Verkaufsflächen beinhaltete eine Differenzierung nach 19 Warengruppen, dies gilt auch für Mehrbranchenanbieter.

Für alle Betriebe erfolgte unter Beachtung der standortbezogenen Rahmenbedingungen sowie branchen- und betriebsformenspezifischer Leistungskennziffern eine Umsatzeinschätzung.

In zentralen Versorgungsbereichen wurden weitere Angebotsstrukturen Dienstleister, Gastronomie, etc. Arbeitskreis Die Konzeptentwicklung basiert auf einer dialogorientierten Vorgehensweise.

Mai als Rechtsverordnung der Landesregierung in Kraft getreten Brandenburg: März für unwirksam erklärt. Das Urteil ist nach Abweisung der vom Land Brandenburg eingelegten Nichtzulassungsbeschwerde durch das Bundesverwaltungsgericht nun rechtskräftig.

Es ist davon auszugehen, dass dieses Verfahren bis zur Sommerpause abgeschlossen wird. Rahmenbedingungen des Einzelhandelsstandortes Cottbus 2.

Zentralörtliche Bedeutung und Siedlungsstrukturen der Stadt Cottbus Für die Bewertung der Einzelhandelssituation in der Stadt Cottbus werden zunächst die Rahmenbedingungen dargestellt, die sich direkt oder indirekt auf die Positionierung, Kaufkraftströme und somit auch auf die Entwicklungschancen des Einzelhandelsstandorts Cottbus auswirken können.

Nach aktuellem Bevölkerungsstand leben rd Einwohner in Cottbus. In der Stadt ist eine Vielzahl national und international agierender Unternehmen angesiedelt.

Mit der Brandenburgischen Technischen Universität Cottbus- Senftenberg verfügt Cottbus zudem über eine bedeutsame wissensbasierte und innovationsfördernde Einrichtung.

Per Bahn ist Cottbus an das überregionale und regionale Schienennetz angegliedert. Somit existieren sehr gute verkehrliche Verbindungen sowohl innerhalb von Cottbus als auch zwischen der Stadt Cottbus und den Kommunen des Umlands bzw.

Diese Verkehrsanbindungen begünstigen enge räumlich-funktionale Verflechtungen zwischen Cottbus und den Nachbarkommunen.

Diese spezifische Struktur hat Auswirkungen auf die stadträumliche Verknüpfung und spiegelt sich letztlich auch in der Einzelhandelsstandortstruktur wider.

Nachfolgend wird ein zusammenfassender Überblick zur Charakteristik der Stadtgebiete gegeben. Es repräsentiert, vor allem in Verbindung mit der Altstadt, den urbanen Stadtkern von Cottbus.

Durch die Vielzahl infrastruktureller Angebote, einer komplexen Modernisierung des Altbaubestandes sowie Errichtung neuer Wohnquartiere z.

Der Zuwachs von rd. Das 4 Ortsteil die offiziell verwendete administrative Bezeichnung der Stadtgliederung von Cottbus frühere Bezeichnung: Der Schwerpunkt der Einzelhandelsangebote liegt im Bereich der räumlich abgegrenzten Innenstadt.

Die Spree-Galerie als eigenständiges Einkaufszentrum fungierend, kombiniert mit Verwaltungsstandort und weiteren Büroeinheiten. Zum einen hat der innerstädtische Einzelhandel an Bedeutung und Ausstrahlung gewonnen.

Zum anderen ist jedoch auch ein Konzentrationsprozess auf die Hauptgeschäftslagen zu beobachten. Die Ortsteile Döbbrick 1. Die kleinteilige Bebauung dominiert in diesen Ortsteilen ebenso, wie im Ortsteil Sielow, der aktuell etwa Einwohner ausweist.

Eine homogene Struktur des Ortsteils Sielow zeichnet sich jedoch nicht ab. Neben dem gewachsenen urbanen dörflichen Kern, existieren Ortslagen, die kaum funktional angebunden sind und die durch den Bau und die Konzentration von Ein- und Zweifamilienhäuser den Charakter reiner Wohnstandorte angenommen haben.

Aufgrund der geringen Bevölkerungszahlen verfügen die aufgeführten Ortsteileteile kaum über nennenswerte Einzelhandelsangebote.

Sielow verzeichnet eine geringe Anzahl kleinteiliger Anbieter des kurzfristigen Bedarfs. Der am nordöstlichen Stadtrand gelegene Ortsteil Willmersdorf hat nur Einwohner.

Der Ortsteil ist durch eine kleinteilige Wohnbebauung und Mischnutzung gekennzeichnet. Innerhalb des Stadtgebietes Nord stellt Schmellwitz den bevölkerungsreichsten Ortsteil, der im Wesentlichen aus Neu-Schmellwitz besteht.

Aktuell leben insgesamt Einwohner im Ortsteil Schmellwitz. Obwohl der Einwohnerrückgang an Dynamik verloren hat, so setzt er sich doch anhaltend fort.

Vor diesem Hintergrund bildet das in industrieller Bauweise errichtete Wohngebiet Neu-Schmellwitz weiterhin einen räumlichen Schwerpunkt des Stadtumbaus der Stadt Cottbus.

Das Stadtgebiet West ist historisch gewachsenen, damit in seiner räumlichen Struktur nicht homogen. Brachliegende Grundstücksflächen auf denen ehemals Industriebetriebe angesiedelt waren, prägen auch noch Teilbereiche des Stadtgebiets.

Der Anstieg der Einwohnerzahlen des Ortsteiles Ströbitz, abgekoppelt vom Trend der Gesamtstadt, ist auf die günstige Lage und Gebietsqualität zurückzuführen.

Der Bevölkerungsanstieg im Zeitraum von bis beträgt beachtliche rd. Die BTU Cottbus-Senftenberg ist eine noch junge, auf moderne Zukunftstechnologien ausgerichtete wissenschaftliche Einrichtung, die gegenwärtig über ca Studenten aus dem In- und Ausland verfügt.

Der Sitz der Universität im westlichen Stadtgebiet ist ein Indikator für dessen Perspektiven, die auch Anforderungen an die Versorgungsstrukturen stellen.

Darüber hinaus ist auch ein beachtlicher Kaufkraftabfluss zur Einzelhandelsagglomeration um den real-verbrauchermarkt in der Nachbargemeinde Kolkwitz zu berücksichtigen.

Das Stadtgebiet West verfügt nicht über ein kompaktes historisch gewachsenes Zentrum, die Einzelhandelsstandorte sind über das Stadtgebiet verteilt und werden vorwiegend von Lebensmittelmärkten geprägt.

Der Ortsteil Branitz wird durch den Landschaftspark geprägt und besitzt in Folge dessen neben der Wohnfunktion auch eine touristische Relevanz.

Sandow stellt mit rd Einwohnern nicht nur den bevölkerungsreichsten Ortsteil im Stadtgebiet Ost, sondern auch der Gesamtstadt. Zu den Faktoren, die den Ortsteil als Wohnstandort begünstigen, zählt auch, 7.

Die verschiedenen Baustile sind das Ergebnis des sukzessiven Wachstums von Sandow. Neben verdichteten Wohnquartieren verfügt der Ortsteilteil auch über umfängliche Gewerbeflächen.

Strukturelle Veränderungen, resultierend aus den wirtschaftlichen und demographischen Umbrüchen, prägen auch die Entwicklung in Sandow. In wurde ein rd.

Eine deutliche Aufwertung des Gesamtensembles, auch unter Einbeziehung brachliegender Objekte, würde zu einer nachhaltigen Stärkung des Stadtteilzentrums beitragen.

Im Ortsteil Sandow sind weitere Einzelhandelsstandorte verortet, die mehrheitlich durch einen Lebensmittelmarkt, mit unterschiedlichen Ergänzungen geprägt sind.

Die weiteren Ortsteile des Stadtgebietes weisen dagegen nur Einwohnerzahlen aus, die aus dem dörflichen Ursprung der ehemals selbstständigen Gemeinden resultieren.

Im Gegensatz zu den anderen Cottbuser Stadtgebieten, bei denen die kleineren Ortsteile keinen oder nur geringen Einzelhandelsbesatz aufweisen, verfügen im Stadtgebiet Süd alle Ortsteile über Einzelhandelsangebote.

Trotz der geringen Einwohnerzahlen weisen die Ortsteile bedingt durch die nach der Wende herausgebildeten Nutzungsstrukturen Entwicklung von Wohn- und Gewerbestandorten schon fast städtische Strukturen auf.

Integriertes Entwicklungskonzept , 1. Fortschreibung, Dezember , S. Dieser liegt südlich der Innenstadt und in unmittelbarer Nähe des Cottbuser Hauptbahnhofs.

Der Ortsteil ist sukzessive gewachsen. Entsprechend ist die Bebauung sehr heterogen. Die Bandbreite umfasst Eigenheimsiedlungen, Gründerzeitbauten und Plattenbauten.

Ein städtebauliches Ziel ist, die Spremberger Vorstadt als bedeutenden Wohnstandort zu stabilisieren und weiter aufzuwerten. Das Einkaufscenter Fürst-Pückler-Passage übernimmt Versorgungsfunktionen für den Ortsteil und strahlt auch stadtgebietsbezogen aus.

Jedoch ist festzustellen, dass aufgrund des zunehmenden Standortwettbewerbs, ein Bedeutungsverlust des Einkaufscenters gegenwärtig zu konstatieren ist.

Gekennzeichnet durch erhebliche Bevölkerungsverluste, bildet der Ortsteil weiterhin einen Schwerpunkt im Stadtumbaukonzept der Stadt Cottbus.

Wie bereits angesprochen, verfügen die anderen Ortsteile im Stadtgebiet nur über sehr geringe Einwohnerzahlen, weisen jedoch teils bedeutende Einzelhandelsstandorte auf.

Im Umfeld des Einzelhandelsstandortes sind zudem zahlreiche öffentliche Verwaltungseinrichtungen angesiedelt.

Das Angebot am Standort umfasst einen Verbrauchermarkt der Fa. Regionale Kaufkraftströme und Einzugsgebiet Ausgangspunkt der Betrachtung bilden die raumordnerischen Versorgungsfunktionen als Oberzentrum.

Die tatsächlich resultierende Kundenbindung aus dem Umland hängt jedoch sehr stark vom Zeit-Wege- Aufwand Entfernung, Verkehrsanbindung etc. Dabei stellen die Ausstrahlung sowie die Nachfragebindung umliegender Mittelzentren einen gewichtigen Einflussfaktor dar.

Regionale Kaufkraftströme und Einzugsgebiet des Cottbuser Einzelhandels Im Detail sind folgende Aspekte zu beachten: Die überregionale Bedeutung der Stadt Cottbus spiegelt sich in der Zentralitätskennziffer von ,0 wider.

Im Nordosten ist das Mittelzentrum Guben mit einzubinden. Guben verfügt mit ,4 über eine hohe Zentralitätskennziffer.

Darüber hinaus ist von einer Ausstrahlung des Einzelhandelsstandortes Cottbus in Regionen des Nachbarlandes Polen auszugehen.

Ein valide zu bestimmendes Marktvolumen lässt sich nicht ableiten. Abbildung 2 veranschaulicht die gute Eigenbindung bzw. Auch aufgrund der Entfernungen ist das Einzugsgebiet in westlicher Richtung begrenzt.

Südlich und südwestlich sind die Städte Spremberg und Senftenberg einzubinden. Da sich Beschäftigte tagsüber, v. Vor allem Einzelhandelsbetriebe mit längeren Öffnungszeiten können dabei die Kaufkraft verstärkt an einen Ort binden.

Die Stadt Cottbus weist täglich Einpendler auf, mit Auspendlern liegt deren Zahl deutlich niedriger, wodurch sich ein positiver Pendlersaldo von Pendlern errechnet.

In östlicher Richtung erstreckt sich das abgegrenzte Einzugsgebiet bis Forst. Entwicklungskonzepte und Standortfragen des Einzelhandels von Cottbus müssen sich zunächst an den spezifischen örtlichen und oberzentralen Versorgungsfunktionen ausrichten, wobei Rahmenbedingungen der regionalen demographischen Entwicklung vgl.

Abschnitt 3 zu berücksichtigen sind. Einzelhandelsrelevante Nachfrage und deren Entwicklung bis Bevölkerungsstruktur und Bevölkerungsentwicklung Die Stadt Cottbus weist zum eine Gesamtbevölkerung von aus Bevölkerungsanteile nach Stadtgebieten der Stadt Cottbus Die Einwohnerzahlen gingen in der jüngeren Vergangenheit nur leicht zurück, im Zeitraum Basis Zensus bis sanken sie um Einwohner bzw.

Stadt Cottbus, Statistikstelle, Kommunalstatistisches Heft 2. Den stärksten Rückgang verzeichnet weiterhin das Stadtgebiet Süd, allerdings sind die eingebundenen Ortsteile ebenfalls differenziert zu bewerten, wie nachfolgende Tabelle zur ortsteilbezogenen Einwohnerentwicklung ausweist.

Der in der Vergangenheit ebenfalls von starken Rückgängen betroffene Ortsteil Schmellwitz stabilisierte sich auf eine, der Mehrheit der Cottbuser Ortsteile vergleichbare Entwicklung.

Dieser Trend der gegenläufigen Bevölkerungsentwicklung von Gesamtstadt und einzelnen Stadtgebieten wird sich auch in der Zukunft weiter fortsetzen.

Die aktuelle Bevölkerungsvorausberechnung der Stadt Cottbus aus vom Oktober weist für das Jahr eine gesamtstädtische Einwohnerzahl von aus, für ein Niveau von Einwohnern Quellen: Halbjahr sowie Bevölkerungsvorausberechnung Cottbus bis zum Jahr , Ergebnisse für die Ortsteile vgl.

Einzelhandels- und Zentrenkonzept Cottbus , S. Selbst bei weiteren Rückgängen bis zum Jahr wird die Einwohnerzahl der Stadt Cottbus aber stets deutlich über jenen Prognosedaten aus dem Jahr bleiben.

Der Trend der gegenläufigen Bevölkerungsentwicklung von Gesamtstadt und einzelnen Stadtgebieten wird sich auch in der Zukunft weiter fortsetzen, teilweise sogar verstärken.

Die Bevölkerungsprognose für das Stadtgebiet Mitte geht bis zum Jahr sogar von einem Anstieg der Einwohnerzahlen von rd. Dieser Dynamik kann das Stadtgebiet West nicht ganz folgen, immerhin wird aber ein Bevölkerungszuwachs bis von rd.

Ein deutlich höheres Einwohnerpotenzial ca Einwohner mehr im Jahr beim Vergleich der beiden Prognosezeitpunkte bietet entsprechende Chancen für die Sicherung und Weiterentwicklung von Einzelhandelsstrukturen, insbesondere auch der Nahversorgungsstrukturen.

Die lokale Kaufkraftbindung bildet eine wichtige Basis für Entwicklungsperspektiven von Nahversorgungsstrukturen in den Stadtgebieten, die standortbezogene Entwicklungsperspektiven begründen können, in anderen Ortsteilen aber einer zwingenden Konzentration bedürfen.

Unter Berücksichtigung der Bestimmungsfaktoren: Einwohner in den einzelnen Ortsteilen von Cottbus, einzelhandelsrelevantes Kaufkraftniveau der einzelnen Ortsteile, Verbrauchsausgaben nach Warengruppen errechnen sich nachfolgend in der Summe die Marktvolumina für das Stadtgebiet von Cottbus.

Das einzelhandelsrelevante Kaufkraftniveau wird durch die Einkommensverhältnisse der Bevölkerung bestimmt.

Diese Kennzahl spiegelt letztlich auch die Wirtschaftskraft einer Stadt oder Region wider. Die Berechnungsbasis der Kaufkraftkennziffern sind die Ergebnisse der amtlichen jährlichen Lohn- und Einkommenssteuerstatistik.

Nicht enthalten in dieser Einkommensberechnung sind private Ersparnisse in Form von Bankguthaben oder Wertpapierhaltung sowie der Verschuldungsgrad der Haushalte.

In der Stadt Cottbus ist eine Spannweite der einzelhandelsrelevanten Kaufkraft zwischen 90 bis 97, die einzelhandelsrelevanten Ausgaben liegen somit bis zu 10 Prozentpunkte unter dem Bundesdurchschnitt.

Für die einzelnen Stadtgebiete sind folgende Werte zu konstatieren: Stadtgebiet Mitte 95,7 Stadtgebiet Nord 97,3 Stadtgebiet West 94,8 Stadtgebiet Ost 92,3 Stadtgebiet Süd 90,7 Zusätzlich zur durchschnittlichen einzelhandelsrelevanten Kaufkraft sind branchenspezifische Effekte zu berücksichtigen, so wirkt sich eine geringere Kaufkraft in einigen mittel- und langfristigen Branchen stärker aus als beispielsweise bei Nahrungs- und Genussmitteln.

Detaillierte Daten weist die nachfolgende Tabelle aus. Die bundesdurchschnittlichen Verbrauchsausgaben über alle Einzelhandelsbranchen betragen pro Kopf der Bevölkerung und Jahr.

Infolge des geringeren Kaufkraftniveaus errechnen sich durchschnittliche Verbrauchsausgaben für die Stadt Cottbus von 5. Daraus resultiert ein einzelhandelsrelevantes Marktpotenzial im gesamten Stadtgebiet Cottbus von ca.

In der Differenzierung nach Bedarfsgruppen gliedert sich das gesamtstädtische Marktpotenzial in: Der Schwerpunkt des einzelhandelsrelevanten Nachfragepotenzials ist somit den kurzfristigen Warengruppen, die den Kern der Nahversorgungsstrukturen bilden, zuzurechnen.

Im Umkehrschluss bedeutet dies, dass die Kundenbindung und damit die Potenziale in mittel- und langfristigen Warengruppen, insbesondere bei zentrenrelevanten Sortimenten, gezielt an eine städtebaulichfunktional abgestimmte Zentren- und Standortstruktur gelenkt werden sollten.

Einrichtungsgegenstände 97, , , Möbel inkl. Einrichtungsgegenstände 92, , , Möbel inkl. Prognose der Nachfrageentwicklung bis Bevölkerungsentwicklung der Stadt Cottbus bis Entwicklungsperspektiven einer einzelhandelsrelevanten Nachfrage setzen zunächst bei einer Bevölkerungsprognose an.

Zusätzliche Entwicklungspotenziale lassen sich daraus nicht ableiten. Die prognostizierte, leichte Abnahme der Einwohnerzahlen bis vgl. Sie stellt dennoch eine Verminderung des Nachfragepotenzials für den Einzelhandelsstandort Cottbus dar.

Neben dem Bevölkerungspotenzial bildet aber auch die Entwicklung der einzelhandelsrelevanten Pro- Kopf-Ausgaben einen wichtigen Indikator für die Nachfrageprognose.

Entwicklung der einzelhandelsrelevanten Pro-Kopf-Ausgaben bis Generell ist in Deutschland langfristig mit einer weiteren Verringerung des Anteils einzelhandelsrelevanter Ausgaben an den Gesamtausgaben pro Kopf der Bevölkerung zu rechnen.

Diese Ausgabensteigerungen in den anderen Bereichen können gegebenenfalls durch eine positive Einkommensentwicklung aufgefangen werden, so dass zumindest die absoluten Pro-Kopf-Ausgaben im Einzelhandel konstant bleiben oder eventuell sogar geringfügig steigen.

Bei moderater Einkommensentwicklung wird auch mittelfristig der Einzelhandel nur geringfügig partizipieren, die Pro-Kopf-Ausgaben werden bestenfalls marginal steigen.

Nachfrageentwicklung in der Stadt Cottbus bis Die nachfolgenden Berechnungen zur Nachfrageentwicklung bauen auf der aktuellen Bevölkerungsvorausberechnung der Stadt Cottbus auf, binden die Prognosen zur einzelhandelsrelevanten Kaufkraftentwicklung ein und bilden somit die Nachfrageentwicklung für Cottbus im Zeitraum bis ab.

Die resultierenden Ergebnisse sind in der folgenden Tabelle zusammengefasst. Einrichtungsgegenstände 0,8 0,9 0,9 1,2 1,3 1,2 1,7 1,7 1,6 Möbel inkl.

Einrichtungsgegenstände 1,7 1,6 1,5 2,4 2,3 2,1 7,8 7,8 7,3 Möbel inkl. Diese Ergebnisse sind für die Sicherung der Einzelhandelsstrukturen und der oberzentralen Versorgungsfunktion positiv zu werten.

Eine Stagnation, im ungünstigsten Fall ein nur geringer Nachfragerückgang der eigenen Cottbuser Nachfrage, bildet die Basis, dass potenzielle Zentralitätsgewinne als Oberzentrum sogar zu einem Ausbau von Versorgungsstrukturen führen können und nicht als Kompensation für eigene Nachfragerückgänge benötigt werden.

Sich abzeichnende Versorgungslücken, insbesondere im mittelund langfristigen Bedarfsbereich müssen durch Funktionen der zentralen Orte, mehrheitlich durch das Oberzentrum Cottbus, kompensiert werden, was letztlich einem Zentralitätsgewinn des Oberzentrums darstellt.

Einzelhandelsstrukturen der Stadt Cottbus 3. Einzelhandelsbesatz mit Verkaufsfläche und Umsatzleistung Zur Analyse der aktuellen Angebotsstrukturen wurden im Stadtgebiet Cottbus alle Einzelhandelsstandorte mit einzelhandelsrelevanter Verkaufsfläche, Branchenzuordnung, Standortlage sowie einer Umsatzeinschätzung nach branchenspezifischen Kennzahlen erfasst und bewertet.

Berücksichtigung findet der gesamte Einzelhandel im engeren Sinne, d. Die quantitative Analyse zum Einzelhandelsbesatz geht zunächst von der Angebotssituation und - verteilung in der Gesamtstadt Cottbus aus, fokussiert zusätzlich aber auf Wettbewerbsstellung und auf die Entwicklungsperspektiven der Innenstadt.

Die Verkaufsflächenausstattung ist aber annähernd konstant geblieben, sowohl in absoluter Dimensionierung als auch in Relation zum Bevölkerungspotenzial.

Die Umsatzleistung ist im gleichen Zeitraum jedoch um ca. Dieser Vergleich verweist auf einen strukturell verbesserten, leistungsfähigeren Einzelhandelsbesatz.

Eine beachtliche Anzahl kleiner, oft nicht leistungsfähiger Anbieter konnte in der Wettbewerbssituation nicht bestehen, der Cottbuser Einzelhandel insgesamt verzeichnet jedoch eine verbesserte 19 In den Daten zur Verkaufsflächenausstattung ist auch die Agglomeration um das real-sb-warenhaus in der Nachbargemeinde Kolkwitz enthalten, die vorrangig auf das Cottbuser Kundenpotenzial ausgerichtet ist.

Dies kann sich standortspezifisch sehr unterschiedlich darstellen. Eine rein quantitative Betrachtung des Verkaufsflächenbesatzes erlaubt folglich keine Aussagen über Entwicklungspotenziale.

Angebotssituation nach Cottbuser Stadtgebieten und Standortlagen Die nachfolgende Abbildung sowie die Tabellen 5 und 6 differenzieren den Einzelhandelsbesatz nach den Stadtgebieten der Stadt Cottbus.

An dieser Grundstruktur hat sich grundlegend nichts geändert, wenngleich Verschiebungen zugunsten der Stadtgebiete Mitte und Nord, bei gleichzeitig rückläufigem Anteil des Stadtgebietes Süd zu konstatieren sind.

Generell gilt in allen Stadtgebieten eine Tendenz zur stärkeren Konzentration auf leistungsfähige Einzelhandelsstandorte. Dem Flächen- und Angebotszuwachs in den Hauptgeschäftslagen stehen Geschäftsaufgaben in Nebenlagen gegenüber, wodurch sich die Anbieterzahl auf gegenwärtig verringerte, allerdings bei BBE-Erhebung und Berechnung Die Standortkonzentration in der Innenstadt und eine daraus resultierende Wettbewerbsposition wird im Abschnitt 4.

Relativ stabil entwickelten sich die Stadtgebiete West und Ost. Zweifellos ist hier ebenfalls eine Konzentration auf leistungsfähige Einzelhandelsstandorte bei gleichzeitigen Standortaufgaben in Streu- und Nebenlagen festzustellen, jedoch änderte sich der Verkaufsflächenbesatz insgesamt in den vergangenen Jahren nur geringfügig.

In beiden Stadtgebieten werden die Angebotsstrukturen stärker durch die Nahversorgung bestimmt, im Stadtgebiet Ost ist darüber hinaus auf die Standorte am Stadtring im Branchenumfeld Bauen und Wohnen u.

Bauhaus, Dänisches Bettenlager, Matratzen direct, Handelshof zu verweisen. Der Einzelhandelsbesatz in beiden Stadtgebieten steht in geringeren Wettbewerbsbeziehungen zur Cottbuser Innenstadt.

Bereits die Verkaufsflächenentwicklung nach Stadtgebieten verdeutlichte, dass die Cottbuser Innenstadt ihre Position im gesamtstädtischen Standortwettbewerb nicht nur behaupten sondern schrittweise auch ausbauen konnte.

Demgegenüber treten die drei Einkaufszentren als konzentrierte, gemeinsam ausstrahlende Wettbewerbsstandorte auf. Besonders hervorzuheben sind aus Sicht der Innenstadt sich entwickelnde Stärken in wesentlichen innerstädtischen Leitsortimenten.

Deutliche Angebotsstärken zugunsten der Innenstadt bestehen auch bei Sportartikel unabhängig von generellen Entwicklungsspielräumen dieser Branche oder Spielwaren.

Bei Consumer electronics Elektrogeräte, Unterhaltungselektronik, Kommunikation, etc. Dies entspricht zwar einer vergleichbaren Flächenausstattung im Standortwettbewerb mit dem EKZ Lausitz-Park, infolge der positiven Bevölkerungsentwicklung des Stadtgebietes Mitte kann dieses Nachfragesegment noch stärker in der Innenstadt erschlossen werden.

Der kurzfristige Bedarfsbereich insbesondere Nahrungs- und Genussmittel nimmt eine vergleichbare Dimensionierung zur Innenstadt ein und ist aufgrund der räumlichen Nähe wettbewerbsrelevant.

Begründet ist dies sicherlich in den flächenextensiven Betriebsformen Baumarkt und Möbelhaus, jedoch erzielt dieses periphere Einkaufszentrum bei einem Gesamtumsatz von ca.

Entscheidend ist aber die Wettbewerbsstellung in den innerstädtischen Leitbranchen. Die Ergebnisse bestätigen die bisherige Einschätzung auch in der Wirkung der Magnetanbieter.

Die Innenstadt ist der wichtigste Angebotsstandort für persönliche Ausstattung. Die gegenwärtig bereits erzielten Bindungsquoten in den einzelnen Warengruppen sind auch ein Indikator für die Beurteilung der Marktchancen bzw.

Bei der nachfolgenden Berechnung der Bindungsquoten sind anbieterspezifische Einflüsse in den einzelnen Branchen und Standorte zu erwarten und entsprechend zu bewerten.

Im Fokus stehen für eine Weiterentwicklung in dieser Branche eher qualitative Aspekte oder weitere Standortkonzentrationen. Die Nachfragebindung im Branchenspektrum baumarktrelevanter Sortimente konnte nach der Praktiker- Insolvenz durch andere Standorte mehrheitlich übernommen werden, der ehemalige Max Bahr Standort wird als Bauhaus-Standort fortgeführt.

Eine regionale Magnetwirkung wird aber nicht erzielt. Vielmehr resultierte aus innerörtlichen Umverteilungsprozessen ein Betreiberwechsel mit Verkaufsflächenreduzierung des Elektromarktes im Einkaufszentrum Cottbus-Center.

Zusätzliche regionale Nachfragebindung erfordert eine spürbar stärkere Magnetwirkung. Diese differenzierten Bindungsquoten spiegeln letztlich die Ausstrahlungskraft leistungsfähiger Standorte und Magnetanbieter wider.

Teilweise sind hohe relative Bindungsquoten aber auch durch geringe Marktpotenziale zu begründen, die vom Fachhandel schnell erschlossen sind z.

Diese aktuellen Ergebnisse zur regionalen Nachfragebindung sind nicht nur als Status quo der Bestandsstrukturen zu verstehen, vielmehr zeigen sie Entwicklungschancen des Einzelhandelsstandortes Cottbus bei Herausbildung und Weiterentwicklung von attraktiven und leistungsfähigen Einzelhandelsstandorten.

Priorität der weiteren Entwicklung liegt auf den Potenzialen wichtiger innerstädtischer Leitbranchen z. Innenstadtentwicklung mit Magnetwirkung, ergänzende Angebotsstrukturen im gehobenen Bedarfsspektrum und in der weiteren Konzentration auf leistungsfähige Zentren- und Standortstrukturen zu Lasten von Solitär- und Streulagen.

Alle zentralen Versorgungsbereiche A- bis D-Zentren umfassen ca. Diese aggregierten Daten sind ein deutlicher Beleg für die weitere Notwendigkeit einer gezielten Stärkung zentraler Versorgungsbereiche.

Nur etwa ein Drittel der Kunden- und Nachfragebindung erfolgt durch die städtebaulich begründeten Strukturen zentraler Versorgungsbereiche. Wie bereits im Abschnitt 3.

Zwischen den Zentren- und Standortstrukturen zeichnen sich verschiedene Angebotsschwerpunkte ab. Diese sind sicherlich im Branchenumfeld Bauen und Wohnen dominant.

Insbesondere das Bekleidungsangebot ist als innerstädtischer Wettbewerb hervorzuheben, in der Unterhaltungselektronik liegt der Verkaufsflächenanteil der Ergänzungsstandorte sogar leicht über dem A-Zentrum.

Die sonstigen Standorte weisen eine sehr vielfältige Branchenstruktur auf, oftmals aber auch als Randsortimente im Lebensmittelhandel oder anderen Mehrbranchenanbietern.

Auf insgesamt 38 Anbieter verteilt sich dieser Flächenbesatz. Auch diese Gegenüberstellung verdeutlicht noch einmal, dass neben der Innenstadtentwicklung auch die anderen zentralen Versorgungsbereiche eines besonderen Schutzes und einer gezielten Lenkung von Einzelhandelsansiedlungen bedürfen.

Herausforderungen für die zukünftige Einzelhandelsentwicklung in der Stadt Cottbus 4. Entwicklungsstand und perspektiven des Einzelhandelsstandortes Cottbus Die Sicherung und Weiterentwicklung der Einzelhandelsfunktion von Cottbus ist eine wesentliche Aufgabenstellung des Oberzentrums Cottbus.

Erhalt und Ausbau eines attraktiven Einzelhandelsangebotes im vielfältigen Mix der Handelsbranchen sowie Betriebstypen, welches der oberzentralen Versorgungsfunktion angemessen ist.

Weiterentwicklung der Einzelhandelszentralität der Stadt Cottbus, vorwiegend durch eine gezielte Stärkung der Innenstadt von Cottbus, basierend auf räumlicher Präsenz und komplementären Angebotsschwerpunkten.

Konzentration von zentrenrelevantem Einzelhandelsangebot in der Innenstadt durch Ausprägung der räumlichen Dichte und Vielfalt des Einzelhandels- und Nutzungsangebots sowie funktionaler Vernetzung einzelner Geschäftslagen der Innenstadt zur gemeinsamen Ausstrahlung als Einzelhandelsstandort.

Die Bewertung des erreichten Entwicklungsstandes des Einzelhandelsstandortes Cottbus setzt an diesen Zielen an: Der Einzelhandelsstandort Cottbus hat in den letzten Jahren einen Bedeutungszuwachs erfahren.

Ausdruck dessen, ist die Entwicklung der Zentralitätskennziffer. Im Jahr lag diese bei ,8 und hat mit aktuell ,0 einen deutlichen Zugewinn erfahren.

Diese Entwicklung ist Ergebnis und Bestätigung für eine zielgerichtete Steuerung der Einzelhandelsstrukturen in Cottbus, basierend auf dem Einzelhandels- und Zentrenkonzept.

Die Entwicklung geht vor allem mit einer Qualifizierung der Angebotsstrukturen einher. Dabei sind Tendenzen der Vernetzung von Geschäftslagen erkennbar vgl.

Die räumliche Verknüpfung und Vernetzung innerstädtischer Geschäftslagen ist ein wichtiges Element der Stärkung der Innenstadt. Allerdings ist bei der Bewertung der Entwicklungsperspektiven nochmals darauf zu verweisen, dass die prognostizierten erheblichen Bevölkerungsverluste im regionalen Umfeld, zu Versorgungslücken in den überwiegend kleineren Gemeinden führen.

Besonders in Warengruppen des mittel- und langfristigen Bedarfsbereichs wird das Einkaufsverhalten auf zentrale Orte, insbesondere auf das Oberzentrum zukünftig ausgerichtet sein.

Dennoch gewähren die erzielten Werte hinsichtlich der bestehenden Angebotsausstattung, der hohen Kaufkraftbindung bzw.

Zentralität quantitativ nur enge Entwicklungsspielräume. Diese sind standortabhängig und warengruppenspezifisch zu bewerten.

Die vorhandenen Entwicklungschancen sind gezielt auf städtebaulich relevante Einzelhandelsstandorte zu lenken, wobei eine spezifische Betrachtung der Branchen vorzunehmen ist.

Der Cottbuser Einzelhandel muss sich auch weiterhin komplexen Herausforderungen stellen, die mit dem wachsenden Anteil des Online-Handels vgl.

Umso mehr ist der mit dem Einzelhandels- und Zentrenkonzept beschrittene Weg einer räumlichen Steuerung und Funktionsteilung des Einzelhandels, mit prioritärer Konzentration auf die Innenstadt, konsequent fortzuführen.

Die Überprüfung und Weiterentwicklung der Zentrenstruktur zur Sicherung und Stärkung eines gesamtstädtisch attraktiven, leistungsfähigen und regional bedeutsamen Einzelhandelsstandortes.

Die räumlich gezielte Steuerung und Konzentration des Einzelhandels auf zentrale Versorgungsbereiche und integrierte Lagen, ist konsequent weiter umzusetzen.

Die funktionale Vernetzung innerstädtischer Hauptgeschäftslagen durch komplementäre Angebotskonzepte und Ausgestaltung der Wegebeziehungen. Städtebaulich integriert ist in dem Sinne zu fassen, dass eine günstige Lage zum Hauptzentrum oder Stadtteilzentren vorliegt, die auch für nichtmobile Bevölkerungsgruppen gut erreichbar und über den ÖPNV gut erschlossen ist.

Die Optimierung der Erreichbarkeit von Versorgungseinrichtungen, insbesondere auch der Innenstadt, ist neben dem quantitativen und qualitativen Angebot eine der wichtigsten Komponenten zur Stärkung und zur Weiterentwicklung zentraler Versorgungsbereiche, im Standortwettbewerb mit peripheren Lagen.

Funktionsvielfalt, Angebotsstruktur und räumliche Präsenz der Innenstadt sind ausschlaggebend für das eigenständige Profil und das Image. Die genannten Faktoren wirken letztlich auf die Anziehungskraft der Innenstadt.

Die Betrachtung der Innenstadtentwicklung in Szenarien setzt an den erreichten Entwicklungsstand an. Allerdings gliedert sie sich in verschiedene Standortlagen, die in der Vergangenheit zu einer Splittung der Frequenzen führten.

Aktuell sind als innerstädtische Schwerpunktbereiche zu benennen: Nachfolgende Tabelle fasst die Angebotsstrukturen der Innenstadt zusammen.

Auf diese drei Schwerpunktbereiche entfallen ca. Insgesamt hat sich die Cottbuser Innenstadt in wichtigen Leitbranchen bereits zum wichtigsten Angebotsstandort entwickelt.

Auch in weiteren Branchen sind wettbewerbsfähige innerstädtische Flächenanteile zu verzeichnen. Den Schwerpunkt bil- 22 vgl.

Abschnitt der Fortschreibung Unterdurchschnittlich ist sicherlich der Besatz im kurzfristigen Bedarfsbereich. Auf Letzterem baut aktuell die Magnetwirkung der Spreegalerie auf.

Angebotsschwerpunkte liegen in den Warengruppen Bekleidung und Bücher, darüber hinaus verzeichnet die Lage eine vielseitige Fachgeschäftsstruktur.

Besonders hervorzuheben ist der durchgehende Einzelhandelsbesatz. Der sonstige Einzelhandel in der Innenstadt Nebenlagen ist i.

Die Fachgeschäfte sind eher auf Zielkunden ausgerichtet oder auf die frequenzbringende Wirkung der gesamten Innenstadt angewiesen.

Mit zunehmender Entfernung zu den drei Funktionsschwerpunkten nimmt jedoch die Kundenfrequenz deutlich ab. Im Branchenprofil hebt sich abermals Bekleidung als Leitbranche ab.

Verkaufsflächenstrukturen in der Cottbuser Innenstadt Stadtgebiet Mitte darunter Innenstadt incl. Insgesamt bindet der innerstädtische Einzelhandel derzeit ca.

Allein unter dem Blickwinkel, dass im Stadtgebiet Mitte aktuell ca. Die nachfolgende Tabelle gibt einen detaillierten Überblick zur Kaufkraftbindung in den einzelnen Branchen.

Fortbestand der Innenstadt im Status quo Ausgangspunkt der Betrachtung ist, dass die Sicherung und Weiterentwicklung der Einzelhandelsfunktion von Cottbus als wesentliche Aufgabenstellung des Oberzentrums Cottbus fixiert ist.

Im Szenario 1, welches den Status quo ohne expansive Flächenerweiterung in der Innenstadt abbildet, wird untersucht, ob die vorangestellten Ziele in diesem Szenario umsetzbar sind.

Die Konzentration städtebaulicher und infrastruktureller Investitionen auf das Hauptgeschäftszentrum zeigt den Stellenwert, den die Stadt dem Ziel einer oberzentralen Versorgungsfunktion der Innenstadt bereits in der Vergangenheit zugemessen hat.

Dieses Ziel ist umso bedeutender, da die Cottbuser Innenstadt diese Funktion aufgrund bestehender Defizite derzeit doch nicht in vollem Umfang wahrnimmt.

Die Cottbuser Innenstadt stellt eine Verknüpfung von flächendeckend sanierter historischer Altstadt u. Altmarkt und modernen Geschäftsbauten dar, die sich allerdings in verschiedene Standortlagen, teils ohne funktionale Verknüpfung, aufgliedert.

Am Filialisierungsgrad der Geschäftslagen lassen sich weitere Unterschiede herausarbeiten. Die nachfolgende Abbildung gibt einen Überblick zu den Anteilen der Filialisten an der Gesamtanbieterzahl der jeweiligen Geschäftslage: Zunächst ist festzustellen, dass Filialisten aufgrund ihrer Markenmacht eine hohe Anziehungskraft für Kunden entwickeln.

Von den generierten Frequenzen können auch Lagen mit inhabergeführten Fachhandelsgeschäften profitieren. Die Angebotskonzepte der Fachhandelsgeschäfte sind im Unterschied zu den Filialisten zumeist individuell mit eigenem Profil.

Im Status quo können folgende Feststellungen getroffen werden: Die starke Marktposition der Cottbuser Innenstadt in wichtigen Leitbranchen bestätigt, dass die gesamtstädtische Strategie der vorwiegenden Konzentration zentrenrelevanter Sortimente auf die Innenstadt sukzessive zum Tragen kommt.

Unter dem Aspekt der oberzentralen Versorgungsfunktion ist die Kaufkraftbindung als ausbaufähig zu bewerten und ist vor allem auf das in einigen Branchen unterentwickelte Fachmarktangebot zurückzuführen.

Im Status quo-szenario erfährt die Cottbuser Innenstadt natürlich qualitative Ergänzungen, soweit für neue Angebotskonzepte und nachfragegerechte Betriebsformen auch die notwendigen Flächenpotenziale zur Verfügung stehen.

Wie in vielen Geschäftslagen mit kleinteiligen Ladengeschäften zu beobachten, können sich diese nur durch innovative, zielgruppenspezifische Angebotskonzepte und Vermarktungsstrategien im Zusammenwirken der Unternehmer behaupten.

Im Resümee des Szenario 1 ist festzuhalten: Dennoch werden nach gutachterlicher Einschätzung im vorgezeichneten Szenario die Entwicklungschancen der Innenstadt nicht ausreichend aufgegriffen.

Die Annahme gründet darauf, dass Defizite in der innerstädtischen Verdichtung und funktionalen Verknüpfung der Einkaufsschwerpunkte bestehen bleiben, damit auch die Splittung der Frequenzen.

Eine durchdringende Weiterentwicklung der Einzelhandelszentralität der Stadt Cottbus ist im Szenario 1 nicht zu erwarten. Ein konkretes Planvorhaben zeichnete sich jedoch nicht ab.

In Folge dessen, wurde die Option einer einzelhandelsrelevanten Entwicklung am Standort in der Stadt Cottbus grundsätzlich zur Diskussion gestellt.

Vor diesem Hintergrund werden im Szenario 2 zunächst die Entwicklungschancen zur Realisierung des 2. Ein wesentlicher Ansatz für die Abschätzung potenzieller Marktchancen stellt die aktuelle Kaufkraftbindung dar, die im Abschnitt 3.

Die Aussage kann auch auf die Innenstadt übertragen werden. Jedoch sind branchenspezifische Unterschiede zu konstatieren.

Während im Wettbewerb mit den peripheren Einkaufszentren die Innenstadt, insbesondere in Branchen zur persönlichen Ausstattung als innerstädtische Leitbranchen deutlich gewonnen hat, sind die Entwicklungschancen in anderen Branchen noch ausbaufähig.

Darüber hinaus ist aus der aktuellen Erhebung festzustellen, dass im Lausitz Park Entwicklungen zur Umsetzung moderner Fachmarktkonzepte Rossmann Drogerie vorangetrieben wurden.

Zielstellung ist jedoch diese Weiterentwicklung der Cottbuser Innenstadt zu forcieren und nachhaltig zu stabilisieren.

Aus Sicht der Gutachter sind es vor allem zwei Aufgabenstellungen, die diese Zielsetzung untersetzen: Aufgreifen branchenspezifischer Entwicklungspotenziale Konzentration auf Hauptgeschäftslagen und deren funktionale Verknüpfung Die Auswertungen der Kaufkraft-Umsatz-Relationen sowohl für den Einzelhandelsstandort Cottbus in der Gesamtheit als auch für die Innenstadt belegen, dass ein attraktives Angebot, welches sich durch Vielfalt und einem nachfragegerechten Betriebstypenmix auszeichnet, hohe Bindungschancen generiert.

Die differenzierten Bindungsquoten spiegeln letztlich die Ausstrahlungskraft leistungsfähiger Standorte mit Magnetanbietern wider.

Damit sind auch Branchen angesprochen, die sich in den letzten Jahren Gerade vor dem Hintergrund einer weiterhin stark schrumpfenden Bevölkerung im regionalen Umfeld von Cottbus, sind Veränderungen der Angebotsstrukturen mit der Konzentration auf Grundversorgungsfunktionen zu erwarten.

Diese Potenziale und Entwicklungschancen sollten von der Cottbuser Innenstadt aufgegriffen werden. Ergänzend ist auch festzustellen, dass der kurzfristige Bedarfsbereich in der Innenstadt deutlich unterrepräsentiert ist.

Die Umsetzung ist jedoch an verfügbare Flächenpotenziale, die auch den Anforderungen potenzieller Mieter gerecht werden, gebunden.

Die Realisierung des 2. Mit der Handelsentwicklung nicht vereinbar und folglich wenig realistisch ist die Annahme, dass die Nutzung bestehender Leerstandsflächen eine geeignete Alternative darstellt.

Dies kann in Ausnahmefällen zutreffen, für leistungsstarke Mieter sind jedoch die Funktionalität und optimale Flächenkonzepte ebenso von Bedeutung, wie die Ausstrahlungskraft des Standorts in seiner Gesamtheit.

Unter diesem Blickwinkel sind auch mögliche Auswirkungen bei Realisierung des 2. Eine Zielstellung des von der Stadtverordnetenversammlung der Stadt Cottbus beschlossenen Einzelhandels- und Zentrenkonzeptes war die Verdichtung und Stärkung des Haupteinkaufsbereichs von dem Einzelhandelslagen, die überwiegend durch Fachgeschäftsstrukturen geprägt sind, partizipieren können, um somit eine funktionsfähige Innenstadt mit oberzentraler Bedeutung herauszubilden.

Eine zweite Aufgabe der Weiterentwicklung der Cottbuser Innenstadt ist die wie in mehreren Abschnitten bereits beschriebene funktionale Verknüpfung mit der im Nordwesten der Innenstadt gelegenen Spreegalerie.

Dieser Standort verzeichnet aufgrund der Nutzungsvielfalt Handel, städtische Verwaltung weiterhin gute Frequenzen, ohne jedoch eine funktionale Verknüpfung zu anderen innerstädtischen Geschäftslagen herstellen zu können.

Die Umsetzung des 2. Bauabschnitts sollte für die Zusammenführung der Schwerpunkteinzelhandelslagen zu einem funktional zusammenhängenden Haupteinkaufsbereich ein wesentlicher Baustein sein.

Die bisher vorliegenden Grundrisse der Vorhabenträger und die darin enthaltenen Wegebeziehungen weisen nicht auf eine geplante Durchlässigkeit in Richtung des Berliner Platzes und damit zur Spreegalerie hin.

Im Planverfahren sollten die Möglichkeiten einer architektonischen Lösung zur Anbindung geprüft und möglichst auch eingefordert werden.

Mit der Anbindung könnten auch positive Entwicklungsimpulse für die Spreegalerie gegeben sein, vorausgesetzt, dass auch die Eigentümer der Spreegalerie die Entwicklungschancen ergreifen und bauliche Defizite abbauen.

Darüber hinaus gilt es das Erscheinungsbild zu modernisieren, da ansonsten zukünftige Probleme mit der Kundenakzeptanz zu erwarten sind.

Bauabschnitts sind folgende Feststellungen zu treffen: Der moderate Ausbau der Verkaufsfläche und die damit verbundenen Umsatzchancen tragen zu einer stärkeren Zentralität der Cottbuser Innenstadt und in der Folge zu einer Zentralitätssteigerung des Oberzentrums Cottbus bei.

Solche Entwicklungen sind auch für neue Ansiedlungen attraktiv. Deshalb empfehlen die Gutachter, die Verkaufsflächenobergrenze wie festgesetzt beizubehalten und sich mit dem Vorhabenträger auf eine betriebstypenbezogene Festlegung hinsichtlich der Ansiedlung von Fachmärkten zu verständigen.

Grundlage für die Planungsentwürfe bildete eine zwischen Stadt und Investor abgestimmte Aufgabenstellung. Neben den städtebaulichen und architektonischen Vorgaben wurde auch die maximale Obergrenze der Einzelhandelsverkaufsfläche für das Einkaufszentrum vorgegeben.

In Auswertung dieses Gutachterverfahrens und eines umfassenden Bürgerdialogs hat die Stadtverordnetenversammlung der Stadt Cottbus am einen Grundsatzbeschluss zu den weiteren städtebaulichen und funktionalen Zielen der Standortentwicklung verabschiedet.

Im Besonderen ist es die nunmehr eigenständige Funktion und das Sortimentskonzept des Planvorhabens, die neu zu bewerten sind. Im Rahmen einer gutachterlichen Stellungnahme wurde die Kompatibilität des Einkaufszentrums Stadtpromenade mit den Zielen des Einzelhandels- und Zentrenkonzeptes der Stadt Cottbus untersucht und bewertet.

Die Stellungnahme ist den Anlagen beigefügt. Einzelhandelsentwicklung im digitalen Spannungsfeld - Thesen zur Wechselwirkung stationärer Handel vs.

Die Konzentration auf attraktive Standorte und leistungsfähige Anbieterstrukturen hat sich tendenziell fortgesetzt und ist Folge der Herausforderungen, vor die der Handel gestellt ist.

Die Einzelhandelslandschaft in Deutschland steht vor tiefgreifenden Umwälzungen. So wird der deutsche Einzelhandelsimmobilienmarkt derzeit im Wesentlichen durch folgende Faktoren bestimmt: Durch die rasante Verbreitung von Smartphones ist der nächste Schritt im Online-Handel geebnet, die Integration von stationärem Einzelhandel und Online-Handel durch den Multichannel-Ansatz setzt sich zunehmend durch.

So wird durch dem Online-Handel nicht nur stationärer Einzelhandel verdrängt, sondern es werden auch neue Vertriebsmöglichkeiten eröffnet.

Dabei verschwimmen die Grenzen von Online- und stationärem Einzelhandel zunehmend. Da der E-Commerce bislang in erster Linie ältere Formen des Versandhandels substituiert hat, wird derzeit deutschlandweit nur ein vergleichsweise geringer Flächenrückgang im Einzelhandel erwartet.

Dabei ist allerdings zu berücksichtigen, dass dieser bundesdurchschnittliche Gesamtwert starke Schwankungen überdeckt. Auch erhöht sich durch den potenziellen Verlust zahlreicher Ankermieter das Mietausfallrisiko.

Zudem wird sich die Polarisierung zwischen guten und weniger guten Objekten und Standorten weiterhin fortsetzen. So ist davon auszugehen, dass sich die Nachfrage nach Einzelhandelsflächen in Städten mit einem überregionalen Einzugsbereich sowohl in 1-A-Lagen als auch in B- und Nebenlagen positiv entwickeln wird und somit hier ein hohes Investmentpotenzial gegeben ist.

Aber schon bei Städten, die nur ein regionales Einzugsgebiet aufweisen, ist nur noch in den 1-A-Lagen ein positives Investmentpotenzial zu erwarten.

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